Tutto quello che c’è da sapere sul mutuo

In questo articolo parleremo del mutuo in tutti i suoi dettagli e le sue varianti, per sapere cosa e come chiederlo in banca.

chiavi di una casa acquistata con il mutuo

Per evitare di uscire da una banca o da un altro istituto di credito con un prodotto che conviene solo a chi lo eroga e non a te, è indispensabile avere la piena consapevolezza di quale prodotto finanziario chiedere, a seconda della finalità della richiesta.

La responsabilità di questa scelta è tutta nelle mani della persona che presenta la sua domanda in banca : infatti ogni prodotto ha i suoi costi, le sue particolarità, le sue commissioni per chi lo eroga, la sua redditività e i tuoi interlocutori cercheranno di darti il prodotto che conviene a loro perché ogni istituto ha la propria policy di assunzione e distribuzione.

Attenzione, non capire male, non sto dicendo che tutti gli intermediari finanziari e bancari sono disonesti, anzi, sicuramente ti sconsiglieranno un prodotto sconveniente per te, ma è anche vero che la cronaca ha portato alla luce tanti casi eclatanti di dubbia professionalità.

Io credo che comunque alla base ci siano alcune lacune da colmare da parte di chi chiede i soldi e di conseguenza l’audacia di chi propone i propri prodotti di credito.

Infatti se vediamo le statistiche l’Italia è tra gli ultimi posti in Europa come Educazione Creditizia e Finanziaria, quindi l’unica soluzione che hai è quella di iniziare a conoscere le regole del gioco e scegliere al meglio per te, per la tua famiglia e per la tua azienda solo così eviterai qualche professionista di dubbia etica e professionalità.

In questo articolo:

Cosa è un mutuo

Il mutuo è un finanziamento a medio lungo periodo, in genere da 5 a 30 anni, concesso da una banca di solito per l’acquisto o la ristrutturazione di un’immobile, a un soggetto che si impegna a restituirlo nel tempo stabilito con l’applicazione di un tasso di interesse.
Esempio:
In pratica per comprare un capannone, una casa o un appartamento chiedi alla banca di prestarti 200 e ti impegni a restituire 240 in 20 anni a rate mensili o semestrali. I 40 che avrai pagato in più allo scattare del 20° anno sono gli interessi che la banca ti chiede per essersi assunta la responsabilità di averti prestato oggi, tutti insieme, il capitale che mancava per il tuo investimento.

Le tipologie di Mutuo

Esistono due principali categorie di mutuo: quello ipotecario e quello chirografario. Vediamo nel dettaglio di cosa si tratta.

Mutuo Ipotecario

Questo è un tipo di mutuo che ha come garanzia la reale ipoteca sull’immobile a favore della banca che lo concede. In poche parole significa che la banca, se non paghi le rate, ha il diritto di mandare all’asta l’immobile per cercare di recuperare i suoi soldi. L’immobiliare è la sua garanzia.

Mutuo Chirografo (o chirografario)

Questo mutuo ha generalmente una durata di al massimo 5 anni e non viene concesso per grandi importi. Il mutuo chirografo non prevede una garanzia ipotecaria. Al posto di quest’ultima, infatti, viene richiesta la garanzia personale di chi richiede il mutuo o di un soggetto terzo, che abbia determinate caratteristiche stabilite dalla banca. Infatti basta la tua firma. Chirografo vuol dire sottoscritto, autografo…

Infine esiste il Mutuo fondiario, del tutto simile a quello ipotecario, ma concesso solo per fini di acquisto o di costruzione degli immobili (con ulteriori agevolazioni) utilizzata dalle soc. immobiliari e di costruzione.

I tassi di interesse

Infine vorrei affrontare uno dei temi più scottanti che riguarda la stipula di un mutuo: i tassi di interesse.

Il tasso di interesse può essere fisso, cioè una percentuale che rimane quella pattuita per tutta la durata del mutuo, oppure variabile.

La percentuale di tasso variabile si aggiorna invece periodicamente ogni 1, 3 o 6 mesi in base all’Euribor (spread + Euribor dove lo spread è la commissione di ricarico della banca e l’Euribor è il tasso al quale le principali banche europee si prestano i soldi tra loro, detto tra noi sull’Euribor non ci puoi fare niente e sullo spread ci basta contrattarlo al meglio).

Esistono anche delle tipologie di mutuo in cui i tassi possono essere misti, in particolare:

  1. Il mutuo con opzione, che permette, a determinate scadenze, di passare dal tasso fisso al tasso variabile e viceversa. Se si sceglie di proseguire a tasso fisso la scelta andrà effettuata tra un nuovo tasso fisso ed un tasso variabile aggiornato.
  2. Il mutuo strutturato, regolato da un tasso fisso per le prime rate mensili.12,18 24 rate e successivamente, il mutuo si adeguerà sarà regolato a tasso fisso o variabile, secondo la scelta del mutuatario. Di solito questa tipologia viene utilizzata per fare delle campagne commerciali dalle banche.

Ma la vera domanda è: da che cosa dipendono i tassi di interesse sul mutuo?

Come già ti ho detto qui entra in gioco lo spread non quello delle televisioni ma quello che applica la tua banca (SPREAD vuol dire differenziale in questo caso commissione applicata dalla banca quello delle televisioni è un’altra cosa ma non c’incastra niente con il tuo mutuo), e altri due parametri che possono davvero fare la differenza: Euribor e IRS.

Come già detto per questi ultimi non c’è altro da prenderne atto, perché sono stabiliti a livello europeo dalle stesse banche e sono uguali per tutti i gruppi bancari dell’area euro, per lo spread è necessario spendere qualche parola in più.

Ribadisco che questo numeretto è una delle due componenti del tasso di interesse di un mutuo ed è un valore stabilito contrattualmente, che rimane fisso nel tempo e che comprende il margine di guadagno della banca e le varie spese di gestione.

Sommato al tasso di riferimento Euribor o IRS, determina il tasso di interesse applicato al mutuo.

Lo spread applicato dalle banche non è un valore fisso, ma varia a seconda del tipo di mutuo, del cliente, della durata e delle condizioni di mercato.
Ad esempio: il tasso di interesse applicato ad un mutuo può essere pari a Euribor o IRS + 1%, dove la prima componente Euribor varia nel tempo con il variare dei tassi di mercato e l’IRS rimane fissa e la terza denominata (Spread) rimane fissa.

Quanto costa stipulare un mutuo?

Come molti altri prodotti finanziari, il mutuo è un’operazione che comporta vari e alti costi oltre al pagamento di una rata.

Ecco le principali voci da mettere a budget se stai pensando di acquistare un mutuo per la tua azienda o per acquistare un immobile per te.

  1. Spese di istruttoria: variano da banca a banca e oscillano dallo 0,5% al 3% dell’importo richiesto (contrattale).
  2. Perizia: dovrai sostenere questa voce di spesa solo se sottoscrivi un mutuo ipotecario. Per avere la delibera di questo prodotto, infatti, un perito della banca dovrà prima valutare l’immobile oggetto di compravendita per stabilirne il valore. Di solito il costo della perizia ammonta a 200-300€ + IVA.
  3. Atto notarile: è la parcella del notaio e l’importo dell’iscrizione ipotecaria. Per darti una cifra orientativa puoi calcolare una spesa tra i 1.500 e i 4.000 euro.
  4. Imposta: i mutui ipotecari sono sempre assoggettati ad un’imposta dello 0,25% sull’importo erogato se si acquista un immobile ad uso abitativo per il quale si può usufruire delle agevolazioni prima casa. Altrimenti si utilizza l’aliquota nella misura del 2% sul valore complessivo dei finanziamenti. Per i mutui per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili diversi dalla prima casa si applica l’imposta sostitutiva del 2%.
  5. Polizza incendio: è obbligatoria e dipende dall’importo del finanziamento e dal valore dell’immobile.
  6. Polizza vita: potrebbe essere richiesta dalla banca, soprattutto nel caso in cui chi contrae il mutuo arrivi a 65/70 anni (fai molta attenzione a questa e cerca la migliore sul mercato dato che hai la libertà di sceglierla).

Come vedi le voci di spesa non sono poche, se vuoi considerare le spese di incasso rata e altre piccole spesucce ti renderai conto che non devi solamente vedere il tasso d’interesse ma molto di più. Quindi se vuoi ottenere un mutuo alle migliori condizioni, io ti consiglio di farti fare diversi preventivi dalle banche e dalle finanziarie e di comparare costi e benefici prima di decidere a chi rivolgersi confrontati apertamente con gli operatori di banca ti sarà utile per sondare il terreno oppure cerca un bravo e preparato mediatore creditizio.

Infine, prima di chiudere questo articolo, è fondamentale ricordarsi che grazie alla legge Bersani, dal 2007 è stato introdotto l’istituto della surroga: questo significa che periodicamente hai tutto il diritto di chiedere e ritrattare le condizioni del mutuo con altri istituti bancari senza sostenere spese notarili o altro. Tieni presente che la surroga viene fatta per i provati e difficilmente riuscirai a farla con la tua azienda.

In questo modo hai un’arma in più per mettere in competizione gli enti di erogazione del credito e risparmiare non poco.

Dato che il Mutuo è sempre un passo importante per la tua azienda o per la tua famiglia il mio consiglio è quello di non farti trovare impreparato e in prenda all’urgenza ma inizia con calma a documentarti e a sondare il terreno per tempo solo così riuscirai a trovare veramente un opportunità per i tuoi interessi e bisogni.

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